Los hoteles urbanos con mejores resultados en el primer semestre

Según un informe de Aguirre Newman, los hoteles urbanos españoles han tenido un mejor rendimiento operativo que los vacacionales durante el primer semestre de 2007, en el que se ha registrado también un ligero descenso del número de turistas extranjeros recibidos y del gasto medio realizado.

En la actualidad existe una fuerte oferta en desarrollo, con 602 nuevos proyectos, la mayoría de ellos localizados en Andalucía y Cataluña. En el mercado de inversión, el volumen de las transacciones estimadas para 2007 -1.350 millones de euros- supera al del año 2005 si bien es inferior al de 2006, que estableció un máximo histórico. Las rentabilidades en Europa tienden a descender y predomina la venta de portfolios.

El balance del rendimiento operativo de los hoteles españoles durante el primer semestre de 2007 muestra signos de estancamiento en los principales destinos vacacionales. El número de pernoctaciones -58,6 millones - sólo ha aumentado un 1,3% entre enero y mayo por el acusado repunte de la actividad turística de mercados competidores como Turquía, Egipto, Marruecos y Croacia y por las desfavorables condiciones meteorológicas. En Baleares, en concreto, las pernoctaciones han retrocedido pero se han incrementado en Costa del Sol, Valencia, Almería y Granada.

La ocupación en los mercados urbanos ha tenido un comportamiento más positivo aunque dispar: Madrid y Valencia han experimentado un crecimiento de 6 y 4 puntos, respectivamente, mientras que Barcelona ha sufrido un descenso de medio punto al igual que Sevilla, con un retroceso de 3 puntos. Esto sitúa la ocupación media de los principales destinos urbanos en el 67%. Los precios medios durante el primer semestre de 2007 se han incrementado un 16% en Valencia, un 13% en Barcelona, un 9% en Madrid y un 3% en Sevilla.

La oferta hotelera en desarrollo en España presenta un gran dinamismo, con 602 proyectos que suman 87.800 habitaciones y una inversión de 13.000 millones de euros. Respecto a 2006, la inversión en nuevos desarrollos ha crecido un 13% aunque se ha reducido un 3,6% el número de habitaciones debido al encarecimiento del suelo, al aumento de los costes de promoción y a la necesidad de incrementar la calidad de los nuevos complejos.

En Andalucía se ubica el 28% de los futuros proyectos. A esta comunidad le sigue Cataluña, con otro 15%. En cuanto a la categoría de los proyectos, el 56% de las futuras habitaciones es de cuatro estrellas y el 31%, de cinco, y destaca el desarrollo de hoteles urbanos. En términos generales, los elevados precios inmobiliarios se muestran como un obstáculo para el desarrollo de nuevos proyectos e implican una pérdida de competitividad de las cadenas españolas, que están optando por el desembarco en otros mercados.

En el mercado de inversión español, por su parte, se espera un volumen superior al de 2005 pero inferior al alcanzado en 2006, que supuso un máximo histórico con 1.700 millones de euros. Para el presente ejercicio, la inversión total en hoteles está previsto que sume 1.350 millones de euros. En este mercado predominan los inversores y promotores nacionales y sólo las grandes cadenas hoteleras españolas están acometiendo procesos de venta de sus activos, principalmente los ubicados en los destinos vacacionales. La operación más significativa hasta el momento ha sido la adquisición de Occidental Hoteles por parte del fondo de capital riesgo Valanza (BBVA) y Pontegadea.

El mercado de inversión hotelero en Europa sigue presentado un gran dinamismo, con una inversión de 9.000 millones de euros en los primeros seis meses de 2007, un volumen ligeramente inferior al mismo periodo del pasado ejercicio, un año récord con 21.600 millones de euros. Las transacciones de portfolios, entre las que destaca la venta de 47 establecimientos de Marriott en Reino Unido (1.650 millones de euros), han supuesto el 72% de la inversión total. El rasgo más destacado es el elevado volumen de las transacciones realizadas, que ha situado el precio medio por habitación en 177.000 euros, y que ha presionado las rentabilidades a la baja y ha hecho que los inversores se trasladen a localizaciones secundarias y países emergentes.

El número de turistas en nuestro país continúa su crecimiento aunque en menor medida que en ejercicios anteriores. Para 2007 se esperan 60 millones de visitantes. Las expectativas en el saldo de la balanza de pagos de turismo para el 2007 prevén un crecimiento inferior al 3%, aunque el turismo tiene, no obstante, un fuerte protagonismo en la economía nacional y representa el 11% del PIB.

El dato más preocupante en todo caso es la reducción del gasto medio por turista, que se sitúa en 828 euros en 2007, un 3,3% menos que en 2006. El descenso de esta magnitud se debe a la reducción de la estancia media, el declive del paquete turístico, el incremento de los viajeros en aerolíneas de bajo coste y las perspectivas de reducción del consumo en los viajeros nacionales.

Los destinos más visitados son Cataluña, Baleares, Andalucía y Canarias, aunque esta última comunidad ha visto disminuir un 3,6% el número de turistas por el retroceso de los viajes organizados y los paquetes turísticos.